Comme le rappelle le site de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), des taux d’intérêt de 6 à 7 % ne sont pas rares dans l’histoire du Canada. Seulement, pour l’actuelle génération d’emprunteurs hypothécaires, après des décennies de taux peu élevés, c’est une réalité toute nouvelle. 

On estime que plus de 2,2 millions de prêts hypothécaires devront être renouvelés à des taux plus élevés au cours des deux prochaines années. Et cela s’ajoute aux quelque 878 000 qui l’ont été l’année dernière. 

Si vous êtes dans cette situation, il est possible que cela exerce un stress sur vos finances personnelles. Voici quelques points de repère pour vous aider à en atténuer les effets. 

D’abord bien évaluer la situation 

Comme le savent déjà les propriétaires qui ont dû renouveler leur hypothèque en 2023 ou qui avaient un prêt à taux variable, des taux un peu plus élevés peuvent se traduire par des mensualités… beaucoup plus élevées. 

Le graphique suivant illustre le phénomène. On peut y voir que pour une hypothèque de 300 000 $, par exemple, des centaines de dollars peuvent facilement s’ajouter aux mensualités à mesure que les taux augmentent, comme ils l’ont fait ces deux dernières années.  

Il est important de noter que ces coûts additionnels sont entièrement en intérêts. Cela signifie notamment que, si vous détenez une hypothèque à taux variable (c’est le cas d’un emprunteur sur cinq), mais dont les mensualités sont fixes, la part de ces mensualités qui va au remboursement du capital diminue lorsque les taux augmentent. Vous pourriez même atteindre un point où les mensualités ne couvriront plus les intérêts eux-mêmes. C’est ce qu’on appelle le « taux déclencheur ». À partir de ce moment, les intérêts non payés s’ajoutent à votre emprunt, qui ne cesse d’augmenter. Cette situation est connue sous le nom « d’amortissement négatif ». 

Mais rassurez-vous, il y a peut-être une lueur à l’horizon. 

Connaître le contexte 

La majorité des économistes ne prévoient pas de nouvelles hausses de taux, par la Banque du Canada, d’ici mars prochain, et plusieurs anticipent une baisse d’environ 1 % avant la fin de l’année. À noter, cependant, qu’il ne s’agit que de prévisions, pas d’une certitude. 

En outre, à l’automne dernier, le gouvernement canadien a dévoilé une « charte hypothécaire canadienne » qui précise les mesures d’allégement que le gouvernement attend des institutions financières, à l’endroit des clients qui pourraient se retrouver dans une situation difficile. Qu’est-ce que cela signifie? Qu’il pourrait être rentable d’obtenir des conseils et de discuter avec votre institution financière afin d’identifier les meilleures décisions. 

Parmi les options à envisager, notons les suivantes. 

Prolonger son amortissement 

Prolonger son amortissement, c’est-à-dire le nombre d’années sur lesquelles est échelonné le prêt, est un moyen facile de réduire ses mensualités, comme on peut le voir ici. À long terme, le coût total en intérêts sera plus grand puisqu’on aura davantage de paiements à effectuer, mais, à court terme, cela pourrait vous offrir un répit. 

La nouvelle charte hypothécaire canadienne demande aux institutions financières de permettre des prolongations temporaires de la période d’amortissement même pour les détenteurs d’hypothèques jugés à risque. Cependant, il faut savoir que les hypothèques assurées par la SCHL ont, en principe, un amortissement maximal de 25 ans. 

Faire un remboursement anticipé 

La plupart des contrats d’hypothèque prévoient la possibilité de faire des remboursements forfaitaires de capital jusqu’à un certain pourcentage du prêt (par exemple 15 %), sans frais ni pénalité, avant la fin du contrat. Si vous disposez d’une somme importante, par exemple dans un compte d’épargne libre d’impôt (CELI), vous pourriez envisager de faire un tel remboursement. Sachez que la charte hypothécaire canadienne demande aux institutions financières de renoncer aux frais et aux coûts qui auraient autrement été facturés pour des mesures d'allégement. Il reste à voir à quelle situation cela s’appliquera concrètement. 

Magasiner 

Il est souvent recommandé de « faire le tour » des institutions prêteuses afin de trouver le meilleur taux. Sachez donc que la nouvelle charte du gouvernement fédéral demande aux institutions financières de ne pas exiger des titulaires d'hypothèques assurés (voir ci-dessous), lors d’un renouvellement, de passer à nouveau le fameux « test de résistance » pour démontrer leur capacité à assumer éventuellement des paiements plus élevés. Ils n’ont donc pas à établir à nouveau leur admissibilité lorsqu'ils changent de prêteur. 

Choisir le type de taux, le type de contrat et le terme 

Une hypothèque peut être à taux fixe, ce qui permet de « geler » les mensualités et le taux d’intérêt pour la durée du contrat, ou à taux variable, auquel cas le coût en intérêts varie selon le taux directeur de la Banque du Canada. Elle peut aussi être « fermée », c’est-à-dire que vous devez respecter la durée du contrat, ou « ouverte », ce qui vous permet de la rembourser en tout temps. Enfin, le contrat peut être d’une durée pouvant aller jusqu’à 10 ans. Chaque combinaison de type de taux, de type de contrat et de terme correspond à un taux d’intérêt différent. Devriez-vous opter pour la prévisibilité d’un taux fixe sur plusieurs années, quitte à ne pas profiter d’une éventuelle baisse des taux? Ou, au contraire, miser sur celle-ci? La réponse dépend de votre situation financière et de votre tolérance à l’incertitude. 

La question des assurances 

Lorsque vous négociez une hypothèque, vous devez prendre en considération deux types d’assurance. La première, offerte généralement par la SCHL, est obligatoire si votre mise de fonds est inférieure à 20 % : elle sert à protéger l’institution financière dans le cas d’un défaut de paiement. On dit alors que le prêt est « assuré ». Il n’est pas nécessaire d’assurer votre prêt si votre mise de fonds est suffisante, mais saviez-vous que vous pouvez quand même le faire si vous le souhaitez? Dans certaines circonstances, cela pourrait vous permettre d’obtenir un meilleur taux de votre institution financière et de sauver davantage en intérêts que le coût de l’assurance elle-même. 

Le second type est une assurance vie qui servira à régler le solde du prêt si vous décédez. Dans ce cas, bien qu’il soit pratique de souscrire l’assurance auprès de l’institution prêteuse, sachez que rien ne vous empêche de le faire plutôt auprès de l’assureur de votre choix. L’une des principales différences est que dans le premier cas, le montant assuré baisse à mesure que vous remboursez votre capital, sans que vos mensualités baissent pour autant. Dans le second cas, le montant assuré demeure le même : advenant votre décès, il pourra servir non seulement à régler l’hypothèque, mais aussi à répondre à d’autres besoins. En outre, cette assurance prise séparément pourrait vous coûter moins cher. Pour en avoir le cœur net, consultez votre conseiller. 

Et les hypothèques inversées? 

Enfin, un dernier point qui s’adresse aux propriétaires dont la maison est déjà payée, mais qui ont besoin de liquidités pour faire face à leurs dépenses. C’est le cas notamment de certaines personnes retraitées dont la maison est le principal actif. Il existe un produit financier, appelé « hypothèque inversée », qui permet d’emprunter une somme contre un certain pourcentage de la valeur nette de la propriété, qui sera alors mis en garantie. Cet emprunt portera intérêt, mais ne devra être remboursé qu’à la vente de la maison, lors d’un déménagement ou au décès. Il est important de savoir que ce type d’hypothèque est complexe et coûteux, qu’il est considéré comme une mesure de dernier ressort et, surtout, qu’il est lui aussi affecté par les taux d’intérêt élevés que nous connaissons. Si cette avenue vous attire, assurez-vous donc d’être bien conseillé. 

Comme on peut le voir, souscrire ou renouveler une hypothèque implique de nombreuses décisions importantes dans le contexte incertain qui prévaut aujourd’hui. Votre conseiller est votre meilleur allié pour vous aider à relever ce défi.